Građevinska parcela je ključni element u procesu dobijanja građevinske dozvole i predstavlja postupak kojim se od jedne ili više katastarskih parcela formira zasebna, građevinska parcela. Građevinsku parcelu je jedino moguće formirati u područjima koje se planski definisane kao Gradsko građevinsko zemljište.
Parcela isto mora da zadovoljava uslove koji uključuju površinu, širinu prednjeg fronta, i pristup javnom saobraćaju.
U ovom blog postu ćemo objasniti šta je građevinska parcela, kako se formira i koji su uslovi za dobijanje građevinske dozvole.
Šta je građevinska parcela?
Građevinska parcela je zaseban deo zemljišta koji se koristi za gradnju objekata, a koji se formira od jedne ili više katastarskih parcela. Građevinska parcela mora da zadovoljava određene uslove u pogledu veličine, pristupa javnoj saobraćajnici i drugih urbanističkih uslova koji su važeći za to područje.
Da bi se katastarska parcela formirala, neophodno je da neophodno je da ona ispunjava uslove iz urbanističkih planova koji važe za to područje. Zadatak geodeta u ovom slučaju je da izradi Projekat geodetskog obeležavanja i Elaborat geodetskog obeležavanja koji će potom da se povodi u katastru na osnovu Potvrde projekta parcelacije ili Lokacijske dozvole.
U slučaju da se katastarska parcela u katastru vodi kao poljoprivredno zemljište, zakon o poljoprivrednom predviđa obaveza promene tog zemljišta u građevinsko zemljište. Taj zahtev za promenu je moguće podneti Sekretarijatu za privredu, koji će doneti rešenje kojim se utvrđuje promena ali i iznos potrebne naknade.
Naknada koja bude nametnuta predstavlja najveći trošak u celom postupku izgradnje objekta i i iznosi 20% od tržišne vrednosti parcele. Tržišnu vrednost zemljišta će odrediti teritorijalno nadležna poreska uprava.
Koji su uslovi za formiranje građevinskih parcela?
Da bi se formirala građevinska parcela, neophodno je da katastarska parcela ispunjava uslove iz urbanističkih planova koji su važeći za to područje. Ovi uslovi se odnose na površinu, širinu prednjeg fronta i pristup javnoj saobraćajnici. Takođe, građevinska parcela se može formirati samo u području koje je planskim dokumentima definisano kao Gradsko građevinsko zemljište.
Važno je napomenuti da svaka lokalna samouprava može imati dodatne uslove i propise koji se odnose na formiranje građevinskih parcela, tako da je preporučljivo konsultovati se sa nadležnim organima pre nego što započnete proces.
Postupak formiranja građevinske parcele
Za pravilno formiranje građevinske parcele neophodno je pratiti određeni proces kako bi se ispoštovao pravilnik i ceo proces bude završen kako treba.
- Konsultujte se sa lokalnom samoupravom: Pre nego što započnete proces formiranja građevinskih parcela, najbolje je da se konsultujete sa lokalnom samoupravom kako biste razumeli sve uslove i propise koji se odnose na vaše područje. U nekim slučajevima može doći do razlike zavisno od lokalne samouprave.
- Angažujte licenciranog geometra: Posao geodetske organizacije i licenciranih geometara je da izrade Projekat geodetskog obeležavanja i Elaborat geodetskog obeležavanja, koji se potom provodi u katastru. Licencirano lice je potrebno kako bi kasnije mogli da kreirane elaborate i overite.
- Podnošenje zahteva za parcelaciju/preparcelaciju ili lokacijsku dozvolu: Građevinska parcela se formira na osnovu potvrde projekta parcelacije (ukoliko se vrši deoba parcela – parcelacija/preparcelacija), ili na osnovu lokacijske dozvole (ukoliko se ne vrši deoba parcela – parcelacija/preparcelacija).
- Provera uslova i odobrenje: Katastar će proveriti da li su ispunjeni svi uslovi prema važećim urbanističkim planovima i propisima. Ukoliko su svi uslovi zadovoljeni, katastar će formirati građevinsku parcelu.
- Upis u katastar: Nakon što katastar formira građevinsku parcelu, ona se upisuje u katastarske knjige. Ovaj korak je važan jer obezbeđuje pravnu osnovu za izdavanje građevinske dozvole.
Kako dobiti građevinsku dozvolu?
Na osnovu zakona koji je sproveden 2009 godine, uvedene su određene novine za dobijanje građevinske dozvole. Pre ovog zakona, dobijanje građevinske dozvole je bilo podeljeno na tri formalna koraka. Po novom zakonu, procedura je skraćena na dva koraka pa se s tim i dosta toga olakšava. Tako da je sada potrebno dobiti lokacijsku dozvolu, zasnovanu na idejnom rešenju projekta, i dobijanje dozvole na osnovu glavnog projekta.
Nakon dobijanja lokacijske dozvole, sledeći korak je priprema kompletne projektne dokumentacije na osnovu koje će se dobiti građevinska dozvola.
- Informacije o lokaciji – Najpre je potrebno dobiti informacije o lokaciji gde se planira gradnja. Potrebno je kreirati dokument po nazivu ’inforomacije o lokaciji’ koji treba da sadrži sve informacije o parceli. Do ovih podataka isto možete doći i korišćenjem internet alata, ali oni nisu neophodni već samo korisni.
- Pravo svojine – Da biste mogli da gradite na određenoj parceli, morate imat i dokument o pravu svojine. Postoji tri načina kojim možete to dokazati a to su pravo korišćenja, privatno vlasništvo, i pravo zakupa.
- Formiranje građevinske parcele – U dokumente informacije o lokaciji ćete moći tačno da vidite da li data parcela ispunjava uslove za građevinsku parcelu. Ukoliko da, posao vam je olakšan jer tada nema potrebe za bilo kakvim dodatnim poslovima. Postoje i otežavajaće okolnosti koje trebate ispuniti da bi parcela bila okaraktersiana kao građevinska. Tada će najverovatnije biti potrebno uraditi projekat preparcelacije i parcelacije a možda i urbanistički projekat. Na kraju svega toga ćete moći da kreirate građevinsku parcelu.
- Konverzija zemljišta iz poljoprivrednog u građevinsko – Da bi ste mogli da gradite na zemljištu, prvo morate promeniti njegovu namenu. Treba prvo platiti naknadu za promenu namene, a sama promena se mora zatražiti pre nego što se podnese zahtev za lokacijsku dozvolu.
- Dobijanje tehničkih uslova za projektovanje za priključak na infrastrukturu – Ovaj projekat nije neophodan pre nego što podnesete zahtev za lokacijsku dozvolu, ali ga svejedno možete uraditi na vreme jer ćete tako ubrzali proceduru dobijanja uslova ranije, ali isto i vidite mogućnosti priključenja i predvidite same troškove.
- Uklanjanje postojećih objekata na parceli – Ukoliko se na parceli novogradnje nalaze stari objekti, proces uklanjanja mora biti urađen i predat od strane geometra. Ovo bi obično trebalo uraditi pre dobijanja lokacijske dozvole jer proces uklanjanja postojećih objekata zahteva dosta vremena a nekad i jeste ga neophodno uraditi zbog raznih pripremnih planova na parceli.
Zaključak
Formiranje građevinskih parcela je jedan od ključnih koraka u procesu dobijanja građevinske dozvole. To je kompleksan postupak koji zahteva pažljivo planiranje i saradnju između vlasnika zemljišta, urbanističkih organa i geodetskih stručnjaka. Formiranje građevinskih parcela predstavlja pravni osnov za legalnu gradnju i daje sigurnost da će objekat biti izgrađen na zemljištu koje zadovoljava planski definisane uslove.
Ukoliko razmišljate o izgradnji objekta, važno je da razumete proces formiranja građevinskih parcela i neophodnost pažljivog planiranja i izvršenja ovog procesa kako bi se obezbedio uspešan završetak projekta. Pre nego što započnete, obavezno se konsultujte sa nadležnim organima i angažujte licencirane stručnjake koji će vam pomoći da ispunite sve zahteve i propise.
Česta pitanja
Pogledajte još neke dodatne odgovora za ovu temu.
Šta je građevinska parcela?
Građevinska parcela je zaseban deo zemljišta namenjen za gradnju objekata, koji se formira od jedne ili više katastarskih parcela i mora da ispunjava određene urbanističke uslove kao što su minimalna površina, širina prednjeg fronta i pristup javnoj saobraćajnici.
Koji su osnovni uslovi za formiranje građevinske parcele?
Parcela mora biti u zoni koja je planskim dokumentima definisana kao Gradsko građevinsko zemljište. Takođe, mora zadovoljiti uslove u pogledu površine, širine prednjeg fronta i pristupa javnom putu, prema važećim urbanističkim planovima za to područje.
Da li svaka parcela može postati građevinska parcela?
Ne, građevinska parcela može se formirati samo od katastarskih parcela koje su u okviru gradskog građevinskog zemljišta i koje ispunjavaju sve urbanističke uslove. Poljoprivredno zemljište mora prethodno promeniti namenu u građevinsko, uz odgovarajuću naknadu.
Da li je potrebna dozvola za formiranje građevinske parcele?
Da, formiranje građevinske parcele zahteva potvrdu projekta parcelacije ili lokacijsku dozvolu, u zavisnosti od toga da li se vrši deoba (parcelacija/preparcelacija) ili ne.
Da li lokalna samouprava može imati dodatne uslove?
Da, svaka lokalna samouprava može propisati dodatne uslove i procedure, pa je preporučljivo konsultovati se sa nadležnim organima pre početka procesa.
Koliko traje postupak formiranja građevinske parcele?
Vreme trajanja zavisi od složenosti slučaja, broja uključenih parcela, brzine izdavanja dozvola i ažurnosti katastra, ali i od eventualnih dodatnih zahteva lokalnih organa. Precizno vreme se može dobiti u razgovoru sa geodetom i lokalnom samoupravom.
